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住宅ローン

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2014年8月

住宅購入

実際に住宅を購入するまではいろいろな手続きがあるので、はじめにその流れを抑えておかなければなりません。
まずしなければならないことは、物件を探すことです。欲しいと思える物件を見つけた場合、今度は購入のための申込みをします。その際に専門家に住宅診断も依頼し、建物の施工精度や不具合の有無をチェックしてもらいます。さらに、不動産の売買においてトラブルが生じやすい売買契約書を専門家に見てもらうのも良いでしょう。売買契約書の内容に問題がなければ、多くのトラブルを防ぐことができます。そして、いよいよ売買契約です。この際にも第三者の一級建築士に立ち会ってもらい、建物に問題がないかをチェックしてもらうこともできます。一般の人がぱっと見ただけでは判断しづらい床下や屋根裏などをチェックしてくれたり、事前の情報に誤りがないかどうかを判断してくれます。何も問題ないと判断されたら、以後は代金の決済を行い、建物の引き渡しがなされます。多くの場合、代金を支払うために住宅ローンを組むことになります。これらの流れが無事に進めば、晴れて引越しをして新しい家での生活が始まります。

<新築マンション購入時の流れ>
新築マンションを購入する際の流れを確認していきます。
ほとんどの場合、新築マンションは未完成の状態で販売が開始されます。その際にモデルルームを見学したり、パンフレットなどを見て、どのようなマンションであるかということを確認します。マンションが完成している場合は、直接訪れて確認してみるのが良いでしょう。その物件が気に入れば、今度は申込みをします。販売方法は2種類あります。ひとつは先着順で、文字通り早く注文した人が優先されます。そして、もうひとつは抽選です。こちらは一定の期間内に申込んだ人の中から購入者を決めることになります。
購入できることが決定すれば、今度は売買契約を交わします。契約時に手付け金を支払うのが一般的ですが、契約日の前日までに口座への振込が指示されることもあります。契約を交わしたら、住宅ローンを組みます。マンションが完成したら今度は内覧会へ行き、そこで建物が本当にしっかりとできているかを確認します。その際に第三者の専門家に同行してもらい、素人では見落としがちなポイントをきちんとチェックしてもらうこともできます。こうして一連の流れが終われば代金の決済を行い、引き渡しを受けて所有権が買い主に移ります。ここまできて、ようやく引っ越すことができるようになります。

<中古一戸建ての住宅購入の流れ>
次に中古一戸建ての住宅購入の流れと、注意点を挙げていきます。
ある程度物件の目星がついたら、今度は実際に見学に行きます。中古物件の場合は、見学に行ったときにまだ人が住んでいることもあります。そのようなときには、どうしても遠慮してざっとしか見ないで済ませてしまいがちです。しかし、あまり遠慮しすぎずに隅々までしっかりと見ることが大切です。購入したい建物を決めたら、次は申込みをします。原則として申込みは先着順ですが、売買価格の交渉によって次順位の希望者に移る場合もあります。申込みが済んだら、次は売買契約です。この際に手付け金を支払うことになります。仲介をしてもらった場合は仲介手数料もかかります。そして次に行うのが、住宅ローンの申込みです。もしこのときに金融機関の審査にパスしなかった場合は契約が解除となり、売買契約時に支払った手付け金は返金されます。無事に審査に通った場合は、建物が引き渡されます。中古一戸建ては、そのときの状態によっては補修が必要な場合もあります。あらかじめその分の予算も考えておかないと、予算がオーバーしてしまう場合があるので注意しましょう。ローンを組むことができたら、後は毎月返済していきます。ここでさらに諸費用として、融資の保証料や手数料、火災保険などの保険料がかかります。あとは購入した物件の登記を行い、これで引越しができるようになります。これが住宅購入の一連の流れとなります。

<諸費用>
住宅を実際に購入するとなった段階で注意が必要なのは、土地建物以外にかかる諸費用です。
登録免許税や不動産取得税、固定資産税などの税金、それらの手続きをするための司法書士への報酬、また火災保険などの保険料、ローンをする際にかかってくる費用、さらには引越し代もかかりますし、住むためには家具や家電などがひと通り必要になってきます。一般的に、住宅購入に際して必要になってくる諸費用は、新築物件で物件価格の3〜7%、中古物件で6〜10%ほどになります。中古物件は仲介手数料がかかってくるため、通常は新築物件よりも多くの諸費用が必要になります。

<住宅購入時の注意>
チラシを見てその業者に頼んだとしても、実際に建てるのは違う業者ということもあります。業者から下請けへ、さらにその下の孫請け、さらに下のひ孫請けという流れもありえます。下に回れば回るほどリベートが引かれていきますので、実際に施工する業者がもらう代金は、こちらが支払った半分になってしまうこともあります。しかし、施工主は払った分のものを要求するわけですから、何とかして見えない部分でコストダウンをしなければなりません。そうすると、自ずと建物の質が低くなってしまいます。そうした背景もあるため、工事請負契約書に「第三者に工事を請け負わせることを施主が了承すること」という一文があった場合は注意が必要です。
「何らかの欠陥があった場合、どう対処してくれますか?」このような問いにきちんと答えてくれない業者は要注意です。どのような保証制度があるのか、またきちんとしたアフターフォローがあるのかどうか、このようなことをしっかり説明してくれる業者を選ぶことが大切です。また、デザインを過度に重視した建物も注意が必要です。たとえ外観が美しく素晴らしいものだとしても、使用しやすいとは限りません。実際に生活する場としての実用性、耐震性や耐久性などの安全性を第一に考えるようにしましょう。施主というのは、基本的には建物に関して素人です。どういう流れで建物が建てられるかもほとんどわかりません。けれども自分が購入する住宅ですから、いろいろな要望があります。そのさまざまな要求にきちんと応えられるかどうかも、業者を選ぶ際のポイントになります。建物の構造上無理な要望や、費用から無理な要望も、その旨を説明してくれる業者が理想的です。そこで代替案を示してくれるなら、尚のこと良いでしょう。
最初にすることが「申込み」です。「仮契約」というのは住宅の売買にはありません。そのため、自分が「仮契約」だと思っていることが「申込み」なのか「契約」なのかをきちんと区別しなければなりません。「申込み」というのは、売り主に対してする「自分がこの物件を買いたい」という意思表示です。通常は不動産会社が申込書を用意していますが、口頭で済ませてしまうケースもあります。後々のトラブルを防ぐためにも、しっかりと書面で行っておいた方が良いでしょう。また、その際に申込金が必要になることもあります。大体の目安として、金額は10万円くらいまでです。もしこの後で契約しないことになったら、この申込金は原則として返金されます。申込みが結んでからすることが「契約」です。このとき、申込みから契約までの流れを急ぐ業者もあります。これは、気が変わらないうちに契約を済ませてしまおうという表れです。申込みから契約までは1週間程度が一般的ですので、すぐに契約をしてしまうのではなく、その間に住宅診断などをしておくことをお勧めします。
建売住宅を購入するときにぜひして欲しいことは、その建物の構造図をもらうことです。構造図というのはその建物がどのように作られているかが書かれているもので、プロが見ればその建物がどういうものか、簡単に分かります。何かと理由をつけて見せようとしない業者は要注意です。

<住宅購入の内覧会>
新しい住宅の購入の検討をしている場合、内覧会に行ってみるといろいろなことが分かります。内覧会とは、完成した建物を買い主が検査する機会のことです。買い主のことを施主とも呼ぶもので、施主検査とも呼ばれます。一般的に内覧会というとマンションにしかないように思う方もいるかもしれませんが、一戸建てにもあります。ただし、一戸建ての場合は自分から「施主検査をさせて欲しい」と申し出ないと、しないまま話が進んでしまう流れになるケースもあるので注意が必要です。
内覧会に行く目的は、建物がしっかりと建てられているかどうかの確認です。きちんと契約の図面通りに作られているか、仕上がりに問題がないかといった点などをチェックする機会ということになります。ここでもし問題があった場合は補修を要求し、補修工事の完了後に再び内覧会が行われます。この場合は、「再内覧会」または「確認会」などといった呼び方もされます。万一ここでも問題が解決されていない場合は再度補修が行われ、完了後に再び内覧会という流れになります。もちろん1回で終わるに越したことはありませんが、内覧会は2度に亘るケースが多いようです。基本的には、住宅を購入する買い主が納得するまで内覧会が続くことになりますが、ここで問題となるのは許容範囲です。100%すべて完璧というのが理想ですが、それを頑なに求め続けるのも問題があります。生活するのに支障がないものは、ある程度許容することも必要です。しかし、少しでも生活に支障が出るようならば、何度でも補修を求めるべきです。

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