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2014年7月

不動産投資としてのマンション

不動産投資とはその名の通り不動産を利用して利益を得る投資法です。最近は賃貸マンションへの投資が多くなっています。ただし、不動産であるマンションを自分で建てて、管理していくのではありません。不動産投資用マンションを専門的に取り扱っている企業が、マンション建設費用を集めて、賃貸管理もしてくれます。不動産投資をする人は資金を提供するだけです。不動産投資信託として、信託会社が販売しているケースもあります。このような投資が増えてきた背景には、ある程度の余剰資金は持っているけれども、為替や株などリスクの高い商品に手を出すのをためらっている人をターゲットとした会社が増えてきたためです。不動産であれば土地と建物が残りますから、ミドルリスクミドルリターンの投資法と言えます。もちろん、東日本大震災などの大きな災害が発生した時には、不動産の価値も大きく下がってしまいます。ただ、その確率はかなり低いと考えられますから、安定した投資と考えてもいいのです。最近のマンションは高層化が強くなっていますから、土地代よりも建物の価値が重要になります。どのようなマンションが市場で求められているかは建設会社などが十分リサーチをしています。
不動産投資のためにローンを組むケースも少なくありません。月々の支払いをしていけば、最終的には利益が出る計算です。不動産投資で注意しなければならないのは、すぐに利益が出るわけではないことです。10年、20年満期の率の高い貯金と考えるべきでしょう。日本でマンションが一般的な不動産投資の対象となったのは最近のことです。アメリカなどではずっと前から不動産投資が行われてきました。活発に取引されるようになった背景は、このように初期資金がほとんど必要ないという点にありました。

マンションを売却して利益を得ることは容易ではありません。建設から年数が経つにしたがって、資産価値は減少してしまうからです。これから不動産投資マンションを探そうとしているならば、それらを専門的に取り扱っている業者を決めることです。マンションの家賃収入を得るのですから、土地や建物は自分の所有でなければなりません。建設と管理を企業が行ってくれるのです。しかし、どのような物件が安定して収入を得ることができるかをどうやったら判断できるのでしょうか。
過去の実績や現在の利回りなど基本的なデータは物件毎に明らかになっています。インターネットの情報サイトで検索することもできます。株や為替の情報と同じように、マンションの情報が提供されているのです。また、投資を行うためには、一定の資金が必要です。最近では、資金を持たない人のためにローンを勧める業者もいます。一般のサラリーマンが不動産投資でマンションを購入しているのです。このような投資のやり方が間違っているわけではありませんが、まったくリスクがないわけではありませんから、投資の仕組みについて十分理解しておくことが大切です。
仮にマンション購入のためにローンを組んだとしても、家賃でローンの返済をすることができますから、実質的な手出しは必要なく、初期資金さえも不要になります。これがサラリーマンに注目されるようになってきたのです。マンションを自分が住むために購入するのではなく、賃貸として管理していくのです。もちろん、管理業務も専門の管理会社が行ないます。マンション建設の業者は、建設して入居者を募集するのですが、建設の費用は莫大になりますから、その回収の一つのやり方として不動産投資を考えたのです。実際に投資する人も利益ができますし、マンションの建設会社も建設費用の回収が容易になります。
それでは、投資家の利益はどこから出てくるのでしょうか。それは家賃です。投資を対象としていますから、物件としては家賃が高くなってしまいます。もちろん、極端に高いわけではありません。相場よりも高ければ誰も借りてくれなくなります。その見極めが、良い物件と悪い物件の差となっていきます。マンションが不動産投資として、活発に取引されるようになった背景には、初期資金がほとんど必要ないことがありました。新築マンション物件を探す場合に気を付けることを考えてみましょう。まず、利益をどのような形で得るかということです。賃貸マンションの家賃から利益は得られますが、ローンを組んで物件を得ますから、家賃とローン支払いが相殺されて、実質的な収入はありません。ローンの支払いが完了するのがいつになるかが重要です。もちろん、それには10年以上の期間が必要です。そして10年後のマンションの資産価値を予想し評価することになります。新しかったマンションでも10年たてば、いろいろなところに傷みが出てきます。そして、その時の不動産の状況に大きく左右されます。

<不動産投資ローン>
ローンには不動産投資専用のものがあるわけではありません。簡単にローンが組めるのは不動産と言う確実な担保があるからです。担保があれば銀行もお金を貸してくれるのです。不動産を担保としたローンですから、通常の住宅ローンとほぼ同じ条件となります。家賃収入があるため、実際に毎月支払う金額が少なくなることです。ただ、不動産投資の場合のローンでは、マンションの物件を銀行が審査します。つまり、ローンの担保としての価値があるかどうかを見極めてくれるのです。これは非常に重要です。例えば、家賃収入が予想よりも少なかった場合には、ローンの返済が滞る可能性もあります。その場合でも、担保の価値がローンを上回っているのですから、マンションを売り払ってしまえばいいのです。
また、ローンの金利も重要です。日本経済の状況によって金利は変動しますから、10年後を予想するのは難しいでしょう。住宅ローンと同じく、変動金利、固定金利を選ぶことができます。いずれにしても、十分な検討が必要です。不動産投資のために資金を持っておく必要はないのですが、計画はしっかりしておかなければなりません。ハイリスクではありませんが、ローリスクではないことを知っておきましょう。

<オリックスの不動産投資ローン>
オリックスの不動産投資ローンを紹介しましょう。オリックスだけではなく、不動産投資を対象としたローンはどこの銀行でも扱っています。マンション購入時にどのローンを選ぶかも重要なポイントとなります。オリックスの特長はどこにあるでしょうか。不動産投資の場合のローンは通常の住宅ローンと比べると、高額になります。もちろん、マンションはローンの担保となります。オリックスのローンは団体信用生命保険が付いていますが、その保険料は無料です。また、保証料も無料です。オリックスは銀行業を営んでいますが、ローンの引き落とし口座はオリックス以外も利用できます。オリックス銀行に口座がなくてもいいのです。賃貸用の集合マンションが対象となります。借入額は1000万円から2億円までです。もちろん、オリックスが物件の査定を行った後で借入額が決まります。
また、不動産の所在地が都市圏に限定されています。地方にあるマンションでは評価が難しいからでしょう。都市圏であれば、多少の変動はあっても評価額が極端に下がることはないと考えられるのです。投資用のセカンドハウスもローンの対象となります。一戸建て住宅です。金利については3年の固定金利、5年固定金利、変動金利の中から選ぶことができます。ローンを契約するためにはいくつかの条件を満たさなければなりません。一般のサラリーマンで安定した収入が見込める人はほとんど問題ないでしょう。

<不動産投資の利回り>
現代のように低金利時代では不動産投資の高い利回りは非常に魅力的に見えます。しかし、広告などに書かれている利回りは表向きの利回りです。つまり、実際には諸経費などを差し引きますから、数%下がることを知っておかなければなりません。管理費はマンションを維持していくための諸経費です。その他に固定資産税も支払わなければなりません。不動産投資を始める場合には、これらの経費をすべて把握しておくことが大切です。
目先の利回りだけを見ていると、失敗することになります。また、家賃収入は部屋を借りる人いて初めて成り立ちます。空室が多ければ、それだけ収入源となります。表示されている利回りがどのくらいの空室を考慮したものかを確認しましょう。中古物件の場合は、現在の空室状況を前提とした利回りが掲載されていることが多いようです。もちろん、満室を想定した利回りもあります。現実的には常に満室はあり得ないと考えるべきでしょう。また、ローンを組んで不動産投資をする場合には、返済額との相殺を考えてください。
<ホームズの不動産投資>
ホームズは不動産を取り扱っている会社です。マンションやアパートの賃貸物件情報がたくさんあります。借りる人のための情報だけではありませんから、不動産投資を考えている人にも利用されています。ホームズが管理しているマンション物件に対して不動産投資をするのです。日本全国にありますから、あなたが住んでいる地域と離れていても問題はありません。あなたに必要なのは、投資のための資金だけです。想定される利回りは家賃収入から引き当てられます。もちろん、マンションの管理はホームズがすべて行ってくれますから、あなたは何もしなくていいのです。投資対象に関するすべてのことは仲介している会社が行っているのです。家賃収入が利益ですから、空き室があるかどうかは投資の利回りに大きく影響します。優良物件であれば、空きがほとんどなく確実に利益を得ることができるのです。ホームズの場合、ホームページに空室率や想定される利回りが掲載されています。おおよそ、10%以上の利回りが予想されます。もちろん、これは将来を見越した数字ですから、保証されているわけではありません。ただ、地域や物件によって利回りが大きく異なっていますから、物件選びが重要になるのです。優良物件であれば、多くの人が関心を持ちますから、早めに契約しなければなりません。

<不動産投資セミナー>
不動産投資が一般の人に注目されるようになると、その方法を指導するビジネスが出てきます。これが不動産投資セミナーです。一般の投資に慣れていない人を対象として、マンションの購入方法、利益を出す手順について説明するのです。セミナーを開催している業者は投資向けの不動産を取り扱っている業者と密接に関係しています。
不動産投資のノウハウを知ることで、簡単にマンション経営ができるかのように思えますが、それほど簡単ではありません。全体的な話に間違いはないとしても、個別の案件に対してどう判断するかが重要となります。
あなたが不動産投資に関心があるならば、いきなり投資をするのではなく、このようなセミナーで知識を広げるのも賢いやり方です。セミナーはほとんど無料で開催されています。近くで開かれているセミナーに出かけてみるといいでしょう。セミナーで勧められるのは一棟マンションの購入です。一部屋が空室でも他の部屋が埋まっていれば、家賃収入が見込めるからです。この考え方は株式投資などのリスク分散に当たります。投資の対象は不動産ですが、投資としての考え方は共通したものがあります。セミナーを通して、それを理解しましょう。ただ、不動産投資の場合は初期投資が必要です。自己資金がない場合にはローンを組むことになります。自分の人生設計と合わせて、不動産投資を考えていきます。預金金利が低下している現代において、何らかの投資を行うのは自然の流れかもしれません。

<不動産投資と中古マンション>
賃貸マンション経営ではどのようなマンションがいいのでしょうか。新築か中古マンションかで悩む人もいるようです。どちらにもメリット、デメリットがあります。中古マンションのメリットは購入価格が安く済むことです。これは不動産としての価値が低いことを意味していますから、家賃収入もそれに見合った額となります。つまり、大きな利回りは期待できないのです。その上に、リフォームや修繕費も無視できません。不動産投資で気を付けなければならないのは、投資額ではなく、購入後に発生する諸経費なのです。物件が古くなればそれだけ修繕費の金額が大きくなります。
中古マンションのデメリットがそのまま新築マンションのメリットとなります。修繕費はほとんどかかりませんし、家賃も高くなります。高層マンションなどでは、上の階になるほど家賃が高くなります。もちろん、初期投資の金額は大きくなります。ローンを組んだとしても、簡単に返済が終わるわけではありません。どちらを選ぶかは非常に難しい問題です。中古マンションでもリフォームをする必要のない場合もあります。新築か中古かを決めつけるのではなく、物件を一つずつ確認してみることが大切です。物件選びを業者任せにするのではなく、自分の目で確認しましょう。実物を見ることが大切です。

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